私は、幼少期、父親の仕事の関係で引っ越しが多く、いろいろな地域を見て周るなかで、人々が暮らし、遊び、学び、働く街を構成する多くのものが不動産だと感じ、高校生の頃から不動産の世界で生きていきたいと決めていました。
新卒で入社した総合不動産会社でのマンションや戸建住宅の販売営業から始まり、以来30年近く不動産畑に身を置いています。最初の転職では、不動産の価格形成の理論を身につけたくて不動産鑑定会社へ転職しました。その後、不動産の証券化、流動化が進む世の中を横目で見るなか、2度目の転職で幅広い不動産業務を担う信託銀行で約18年間勤務し、不動産証券化ビジネスに関する多くのことを吸収しました。不動産私募ファンドの組成、期中運用から出口売却までのアセットマネジメント（判断業務統括者）、自己ポジションでのエクイティ投資、機関投資家向けエクイティセールス、物件アクイジションといった私募ファンド業務から、年金基金のゲートキーパー業務、J-REITアクティブファンドのファンドマネージャー、バイサイドアナリスト、不動産コンサルティングなど、運用やコンサルティングの幅広い不動産業務にも従事してきました。
不動産で頭に浮かぶほとんどの業務に携わってきたと思います。
当社代表の山本と最初に会ったのは、2021年11月、場所は丸の内の焼き鳥屋でした。その当時、私はSTOについて全く知識がなかったのですが、山本の「不動産×STO」の可能性と未来についての熱い想いと使命感に触れ、J-REIT市場でも未だ本格的に実現しきれていない個人マネーの「貯蓄から投資へ」の流れをスタートアップの力で作り出したいと思い立ち、自分がこれまで培ってきた経験をデジタルの力と融合させることで、個人の資産形成の仕組み作りを一つの社会貢献のかたちとして世の中に残せるのではないかと考え、入社を決意しました。
そもそも、私が社会人となった1995年は、不動産の小口化や共同投資の健全化を推進する不動産特定共同事業法が施行された年でした。その後、1998年の旧SPC法の施行と2001年の同法改正、また、2000年の投信法改正を経て2001年9月にはJ-REITの運用が開始され、日本における不動産流動化（証券化）市場の整備が進むことで、個人が少額で不動産に投資できる時代が到来しました。そして、私自身も不動産証券化プレーヤーとして広く不動産投資を世の中に広めたいという思いが高まっていきました。
信託銀行時代の2007年には、証券取引法が金融商品取引法に改正されるなど、「貯蓄から投資へ」を推進するために投資家保護や市場機能の拡充が図られました。しかしながら、私が20年以上証券化の世界に携わってきた間、優良な投資機会がプロ投資家だけでなく個人投資家にまで理解し易いかたちで、かつ、利便性高く提供されていないのではないかという思いが常にありました。
「デジタル証券準備」という名前だけ聞くと、最初はファジーな単語が並ぶ会社名だなと思ったのですが、山本から「デジタル証券」の存在意義や社会的役割などについての熱い説明を聞いているうちに、本当の意味での「貯蓄から投資へ」を実現できる会社になるかもしれない、そこにオリジナルメンバーとして携わりたいと思うようになりました。50歳を目前に、これからの銀行でのキャリアについても思いを巡らせました。プライベートでは長男が生まれたばかりでしたが、最終的には妻が後押ししてくれたことが勇気になりました。
運用部において、想定される投資家の期待利回りやリスク許容度に応じた不動産ファンドの組成（出資持分をセキュリティ・トークン化する前の段階）と、その後の期中運用業務を担っています。現在運用中の3ファンド（資産規模約106億円）は賃貸マンションのインカムリターン（賃料収入）に依拠したコアファンドで、いずれも当初目論見通りの安定した運用を実現しています。大手企業だと分業していることを当社では現状3人のメンバーで、それぞれが裁量を持ち幅広く業務推進しています。前職でも機関投資家向けのコアファンドを商品企画やブランディング、投資物件の調達や投資家招聘、クロージング業務から期中運用まで全て任せてもらっていたため、その経験が役に立っています。
また、投資家マーケティング業務として、全国の金融機関などの機関投資家との接点を持ち、求められる運用商品の把握に努めています。加えて、当社システム子会社が開発・運用しているSTOシステム「OwnerShip」を多くの不動産アセットマネジメント会社様にご利用頂くための活動も、今後積極的に推進していきたいと考えています。
私が前職でプロ投資家向けに不動産私募ファンドのエクイティマーケティング業務を行っていた際、投資家側からみた一番の課題は「出資持分の流動性」でした。不動産私募ファンドの匿名組合出資持分は、二項有価証券（みなし有価証券）かつ非上場商品であるため、J-REITなどの上場商品と比べて持分時価の安定性が高い一方で、流動性・換金性に限界があり、それが故に投資に二の足を踏んでしまう要因となっていました。
ところが、2020年の金商法改正を受けて、セキュリティ・トークン化された不動産私募ファンドの出資持分が新たに「電子記録移転権利」と定義され、従来の二項有価証券ではなく一項有価証券として取り扱われることとなりました。これにより一定の規制を受けることにはなりましたが、出資持分に流通性が認められるようになったことは、プロ投資家だけでなく個人投資家にとってもとても大きな出来事だと思います。
個人の長期的な資産形成を考えた場合、運用商品に最も求められる商品性は、元本価値を一定程度確保しつつ、安定的な利回りが得られることと考えていますが、これに加えて流動性・換金性が高まれば、個人マネーの「貯蓄から投資へ」の流れも少しずつ進んでいくものと期待しています。
当社が組成準備している商品は、不動産証券化の世界で広く利用されているGK-TKスキーム（合同会社と匿名組合を組み合わせた投資スキーム）を利用した不動産STOファンドです。当社のシステム子会社が開発したセキュリティ・トークン売買プラットフォーム「OwnerShip」を活用して、シンプルかつ低コストでプロ投資家や個人投資家に対して運用商品を提供する予定です。出資持分の投資家間売買についても、システム上で第三者対抗要件具備まで含めてデジタル完結でき、一定の流動性・換金性が確保されています。
不動産運用商品だけではなく、将来的には、航空機や船舶、地域創生の観点で各地の観光資源や特産物、日本が誇るアニメや食文化に関連する権利、社会貢献に資する仕組みなど、利回りだけではなく、推しや社会貢献、人や地域の夢に携わることができる商品を作っていきたいと思っています。
自分の夢や発想を社内外に発信して、その実現のために主体的に動ける人だと思います。自分の発想を信じて、その実現のために行動する人がマッチすると思います。
スタートアップ企業なので毎日色々なことが起こりますが、社内で起こる全てのことについて自分事として関わろうとする姿勢も大切です。例えば、自分の業務範囲外のことでも、ついその会話に入ってしまうような人は向いているかなと思います。もちろん、リモートワークも可能な環境ですが、私自身日々の会話に参加したく、ついつい出社してしまいます。
今までにない、デジタル証券準備にしかできないサービスで、あらゆる投資家とあらゆる運用商品とを垣根なく結びつけ、日本のお金の動きを変えることで、目に見える社会貢献を手触り感を持って実現できる仕事だと思います。
今、「STO」や「ブロックチェーン」という単語に明るい必要はありません。当社が提供しようとしているサービスの未来に興味と共感を持って頂ける方、決められた事業計画の達成ではなく、自分自身で会社の未来を作っていきたいという方、是非臆せず一緒に前進しましょう。
以上、ファンド組成・運用を統括している秋山のインタビューでした。
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